Blockchain è una parola che comincia ad avere notorietà, soprattutto dopo la popolarità raggiunta dai bitcoin a cui è strettamente legata.
Moltissimi esperti e personalità hanno definito Blockchain come una rivoluzione di pari portata all’avvento di internet.
Ma questa nuova, straordinaria tecnologia tocca molti più ambiti di quelli connessi solo alle criptovalute. Si tratta di una frontiera che porterà grandi cambiamenti (e grandi opportunità) praticamente in tutti i settori, immobiliare compreso.
In questo senso, il Real Estate è un panorama particolarmente interessante perché -per sua natura- le transazioni devono soddisfare determinate condizioni affinché il mercato si sostenga.
Le possiamo riassumere in 3 “certezze”:

  1. Certezza della proprietà: si deve essere sicuri che un immobile appartenga a qualcuno, e che questi lo possa vendere o locare
  2. Certezza del pagamento: occorre che sia certo lo scambio di un corrispettivo economico (o di altra natura) per un acquisto o un affitto
  3. Certezza documentale: ogni immobile deve avere determinati requisiti che si traducono in prove documentali verificabili

In mancanza anche di solo una delle tre condizioni, la compravendita sarebbe impossibile o quantomeno rischiosa.
Ma vediamo di entrare nel merito e muovere i primi passi nella Blockchain.

Il concetto di fiducia: dal consenso centralizzato a quello distribuito

Dando una definizione estremamente semplicistica, la Blockchain è un metodo con cui si registrano (e validano) valori e transazioni.
È una -prima- idea molto limitata, ma è utile per spiegare il concetto di fiducia e il cambiamento del suo paradigma.
Siamo abituati a consegnare a un ente terzo la responsabilità del mantenimento e il funzionamento delle banche dati.
Per esempio, quando facciamo la tessera bibliotecaria, confidiamo nel fatto che la biblioteca registri i prestiti e le restituzioni, tenendo al sicuro i dati sensibili senza divulgarli.
Lo stesso accade con la banca: pretendiamo che l’istituto registri correttamente i movimenti sul conto corrente, protegga i nostri soldi e non sbagli pagamenti o bonifici.
Nel Real Estate non è diverso. Un esempio classico è La Conservatoria dei Registri Immobiliari, a cui restituiamo la responsabilità di mantenere una grande banca dati su cui è registrato l’intero patrimonio immobiliare italiano.
Nonostante siano ambiti diversi, i casi presentanti hanno tutti un denominatore comune. Cioè che occorre fidarsi di un ente terzo.
La fiducia verso l’esterno è il concetto su cui basiamo gran parte del nostro sistema di scambio e servizio, ma non è scevro da difetti.
Se la biblioteca sbaglia nel registrare una restituzione, potrebbero venirci addebitati costi non dovuti per ricomprare il libro.
Se il catasto non conserva a dovere i documenti, sarebbe difficile dimostrare la proprietà di un immobile.
Se una banca non protegge per bene i dati dei suoi clienti, dei malintenzionati potrebbero rubare informazioni importanti e mettere a repentaglio la sicurezza degli utenti.
Insomma: se da un lato è comodo riporre fiducia verso un terzo, dall’altro significa che nel caso venisse “attaccato”, l’intero sistema che sostiene sarebbe messo a repentaglio.

Sin dagli anni ’80 filosofi, sociologi, matematici e informatici hanno riconosciuto il problema, costruendo soluzioni perché la fiducia venisse “disintermediata” e i rischi limitati.
Nel modello Blockchain l’ente terzo scompare e il meccanismo fiduciario viene ottenuto distribuendo il database a tutti i componenti della rete (i nodi). La sicurezza aumenta all’aumentare della distribuzione dei nodi.

Cos’è quindi la Blockchain

Di per sé la Blockchain è una cosa molto semplice: si tratta della gestione di un libro mastro in maniera condivisa, in modo che la banca dati sia diffusa tra tutti i nodi della rete (che sono dei computer). Così facendo viene meno il pericolo che l’attacco verso un singolo comporti problemi, perché anche se un pc venisse attaccato il database rimarrebbe su tutti gli altri senza alcuna conseguenza. Si tratta di un modello tra pari, dove non esiste un ente che assume ruoli super partes, ma tutti i componenti operano allo stesso livello sia per il mantenimento che per la verifica dei dati.

Le informazioni da registrare sul libro mastro vengono impacchettate in blocchi e aggiunte alla catena (da qui il nome Blockchain). Ogni blocco rafforza il precedente, rendendo davvero dispendioso (e praticamente impossibile) modificare il database una volta che i blocchi sono stati confermati. I dati vengono trasmessi utilizzando la crittografia che assicura soprattutto la validità delle registrazioni e quindi delle transazioni. In informatica la crittografia è il metodo algoritmico con cui si agisce su una sequenza di caratteri trasformandola. Nella tecnologia Blockchain la crittografia è centrale non solo per una questione di privacy, ma in particolare per superare gli inghippi sollevati dalla teoria dei giochi, come vedremo nel prossimo paragrafo.

Per riferirci a una realtà celebre, nella rete bitcoin la Blockchain è la tecnologia con cui si “tiene nota” di tutte le transazioni avvenute.
Dunque la Blockchain è un sistema distribuito peer-to-peer (tra pari) su Ledger (registro) che tratta i dati con tecnologie crittografiche, assicurando la sicurezza e l’integrità del sistema stesso.

La teoria dei giochi nella Blockchain

Togliere la fiducia a un ente terzo per distribuirla ai nodi della rete è facile a dirsi ma molto meno a farsi. Come detto, il campo applicativo della Blockchain si muove in tantissimi settori, alcuni particolarmente delicati come quello finanziario o immobiliare. Pensiamo, ad esempio, allo sviluppo delle criptovalute con cui è ormai normale investire, acquistare e guadagnare. Oppure proviamo a guardare a realtà Blockchain con cui è possibile fare operazioni immobiliari in paesi in via di sviluppo. Si tratta di ambiti importanti, in cui le persone mettono in gioco denaro e risorse pretendendo garanzie.

Uno dei problemi della Blockchain è che non esiste una forma di assicurazione esterna. Non c’è nessun terzo che tuteli gli attori da eventuali criticità.
Se clonano un nostro assegno, possiamo contattare la banca per annullarlo e l’istituto ci assicura il rimborso.
Se qualcuno volesse occupare la mia casa, grazie alla Conservatoria dei Registri Immobiliari potrei dimostrare che quella persona non ha nessun titolo per farlo.
In una Blockchain, di fronte a una frode avvenuta non possiamo appellarci a nessuno. La sicurezza, dunque, deve pervenire dal sistema stesso.
L’applicazione della Blockchain è legata alla cooperazione tra persone. La teoria dei giochi ha previsto alcune situazioni pericolose insiste in un modello distribuito. Pensando a una criptovaluta qualsiasi, la rete che la compone ha bisogno di cooperare per realizzare le transazioni. Ma se si assume che ogni individuo punta al “massimo guadagno”, si può facilmente intuire come la tentazione di barare esista. Un nodo, per dire, potrebbe tentare di spendere più gettoni di quelli che possiede, oppure potrebbe validare transazioni irregolari. Il segreto della tecnologia Blockchain è l’essere costruita presupponendo che ogni partecipante abbia la tentazione di fregare gli altri ma non gli sia conveniente farlo, per due motivi:

  • La maggioranza dei partecipanti avrà sempre interesse a che il sistema funzioni (equilibrio): essendo un modello distribuito, fintanto che la il 50% + 1 dei nodi non barerà il sistema sarà al sicuro (e anche nel caso, dovrebbero farlo allo stesso modo)
  • Fregare il sistema avrebbe un costo più alto del beneficio ottenuto: per corrompere i registri è richiesto un carico di lavoro talmente dispendioso da risultare sconveniente

La Blockchain evita che il sistema collassi grazie alla sua architettura e alle tecnologie usate per marcare i Ledger.

Come viene usata la crittografia nella Blockchain

Uno degli utilizzi principali della tecnologia Blockchain è quella di regolare e garantire le transazioni in un sistema di scambi. Un esempio è la rete Bitcoin, la criptovaluta più famosa al mondo. Ma stanno emergendo realtà che usano la Blockchain per gestire non solo transazioni valutarie.
Pensando all’applicazione immobiliare, si possono usare database distribuiti per garantire le compravendite immobiliari.
Perché un sistema di scambio basato su Blockchain funzioni, occorre si avverino alcune condizioni:

  • Avere certezza della proprietà: occorre sapere con esattezza a chi appartiene un bene
  • Difendere la proprietà: nessuno deve rubare i beni
  • Memorizzare le informazioni: ogni transazione deve essere registrata

L’intuizione perché le condizioni siano soddisfatte all’interno di un sistema che comunica attraverso internet e di cui non si conosce il numero di nodi che lo compone, è usare la crittografia.
Non voglio dilungarmi troppo su un argomento davvero molto complesso (magari ci dedicherò un articolo), però tenterò di dare una panoramica quanto più intuitiva possibile.

Oggi il tipo di crittografia più usata è quella asimmetrica, dove esistono due chiavi con cui cifrare i messaggi: quella pubblica e quella privata.
Un messaggio cifrato con la chiave privata può essere letto solo da chi possiede la chiave pubblica e viceversa, ma non è possibile leggere un messaggio cifrato con la stessa chiave. Se per esempio cifrassi un’informazione con la mia chiave privata non potrei decriptarlo utilizzando la medesima. Solo chi è in possesso di quella pubblica potrà farlo.
Nella Blockchain ogni utente genera una chiave privata che custodisce per sé, mentre distribuisce la chiave pubblica a quelli con cui vuole comunicare. La chiave pubblica è il “nome” con cui nella rete Blockchain si identifica una persona, che quindi sarà riconosciuta in maniera univoca attraverso un codice rappresentato dalla chiave pubblica.
Se voglio vendere un bene a un utente della rete, basterà che lo indichi con la sua chiave pubblica cifrando il messaggio con la mia chiave privata. A quel punto avrò apposto una sorta di firma (la mia chiave privata, appunto) che dimostrerà la volontà di vendere il bene e che potrà essere letta da chiunque possegga la chiave pubblica. Un po’ come succede col pin del bancomat: una volta digitato nel POS, il sistema avrà chiara la mia volontà di effettuare quel pagamento.

La tecnica crittografica prevalente nei sistemi Blockchain è quella di hashing. Si tratta di una procedura informatica che trasforma un contenuto in un formato definito di caratteri (cioè che ha sempre la medesima lunghezza). Anche per contenuti molto simili, il risultato di un hash cambia moltissimo.

Per capire meglio facciamo l’esempio di un hash col protocollo SHA-1:
L’hash delle parole “Sito internet” è: 345B7D13FD77DCD7C344AF958889581174598CF8
Mentre l’hash delle parole “Siti internet” è: B06B0182488A3243F0918AB50953623BA7D05091

Come si può notare, nonostante la variazione minima il risultato è molto diverso, pur avendo la stessa lunghezza di 40 caratteri alfanumerici.
Se voglio effettuare una transazione nella Blockchain dovrò:

  • Definire un’informazione: per esempio “voglio vendere la mia casa a Tizio”
  • Produrre l’hash dell’informazione
  • Criptare l’hash con la sua chiave privata
  • Inserire nella transazione sia l’informazione in chiaro che l’hash criptato della stessa

In questo modo, chiunque possegga la mia chiave pubblica potrà operare un raffronto tra il messaggio in chiaro e l’hash criptato con la mia chiave privata, assicurandosi che la proprietà dei beni e l’identità delle persone sia completamente difesa.
Tutto questo con un tempo di risposta celere.

La Blockchain oltre i bitcoin

Siamo ancora agli albori di questa tecnologia, eppure esistono già sviluppi estremamente interessanti. Pur guadagnando le luci della ribalta grazie a Bitcoin e alle criptovalute in generale, la tecnologia Blockchain si sta allargando a orizzonti più vasti.
La piattaforma Ethereum deve buona parte della sua fortuna all’introduzione dei cosiddetti Smart Contract. Erroneamente chiamati “contratti intelligenti” gli Smart Contract sono programmi eseguibili sulla Blockchain che ne sfruttano l’ambito applicativo e sono autoavveranti al presentarsi di determinate condizioni.
Gli Smart Contract promettono di inserirsi oltre al Real Estate anche in segmenti come quello della domotica e dell’Internet of Things, sempre più strettamente connessi al settore immobiliare tradizionale.

Seguo la Blockchain da vicino

Qualche anno fa ho cominciato a sentir parlare di Blockchain e l’ho ritenuto subito un argomento interessantissimo. Per come sono fatto io, sempre entusiasta di scoprire le nuove frontiere tecnologiche, ho voluto approfondire. Dopo una buona dose di studio, confronto e osservazione, considero la Blockchain una delle papabili grandi rivoluzioni del mondo. In particolare per il Real Estate. I benefici che il mercato ne potrà trarre sono enormi e le opportunità che spalancherà saranno moltissime e -per ora- inimmaginabili.
Ripeto: siamo agli inizi di qualcosa d’importante ma che ha tutte le basi per cambiare nel profondo il settore.
La Blockchain getta le premesse per superare alcune criticità ben note nell’immobiliare, rendendolo più evoluto ed efficiente. Per questo è assolutamente opportuno tenere monitorati gli sviluppi di questa tecnologia.

Io sono sul pezzo e continuo a studiare ed esplorare per tenermi al passo, o magari farne un paio in avanti rispetto agli altri.
Su questo blog scriverò ancora di Blockchain, ve lo garantisco.